Эволюция рынка недвижимости в Казахстане | Флавия Сантиа

Казахстан — это индустриальное государство, обладающее 5000 месторождениями минерального сырья и значительными запасами нефти и газа. Рост, наблюдающийся в последние годы, в основном зависел от добывающей отрасли и от высоких цен на сырье, что способствовало росту потребления и государственных расходов.

График 1.

За последние 20 лет годовой индекс роста ВВП в Казахстане в среднем составил 4,91%, начиная с отрицательного рекорда -9,20% в третьем квартале 1995 года.

В развивающихся странах, особенно в тех, что образовались после распада СССР, окончание эры социализма и коммунизма и последующий переход к рыночной экономике, начиная с 90-х годов, сформировали условия для настоящего экономического и строительного бума. В частности, строительство жилья составляет большую часть потребления домохозяйств, а собственный дом стал главным богатством, настолько, что рассматривается как актив международного уровня.

С целью поддержать предложение нового жилья и гарантировать растущие объемы строительства правительство предприняло меры, направленные на увеличение финансирования инфраструктуры и жилищного сектора, среди этих мер программа государственного строительства жилья «Нурлы Жер» (начатая в 2017 году) и ипотечная программа 7-20-25 (2018). Эти две программы не связаны между собой, но независимо друг от друга предлагают новые решения жилищного вопроса граждан, особенно путем активного стимулирования застройщиков, как государственных, так и частных, заниматься строительством жилья.

По данным казахстанского министерства строительства и инфраструктурного развития, за последние два года было заказано 22,16 миллиона квадратных метров жилья, а инвестиции в жилищный сектор Казахстана через программу Нурлы Жер увеличились на 15,5% за первые шесть месяцев 2019 года, достигнув общей суммы 605,7 миллиардов тенге (1,57 миллиарда долларов). Правительство в данный момент готовится представить обновление программы, которая будет действовать до 2025 года. Пересмотренная программа, которая должна быть принята до конца 2019 года, будет учитывать системы отопления, водоотведения, но особенно модернизацию и реновацию жилья.

Чтобы проанализировать ситуацию на казахстанском рынке недвижимости, необходимо учитывать динамику отдельных городов, являющихся определяющими каналами ценообразования на жилье, а цены на жилье зависят от местных факторов, например, от доходов и себестоимости строительства.

Исследование, проведенное Жандосом Ибраевым (Массачусетский университет, Амхерст) и Чарльзом Бекером (Дюкский университет), - Real Estate Market Evolution and Monetary Policy in Kazakhstan - посвящено именно ситуации на рынке недвижимости. Ибраев и Бекер провели серию тестов в период с 2014 по 2017 год, чтобы установить факторы, определяющие уровень цен на недвижимость в Казахстане. Для этого они сначала проверили взаимодополняемость и взаимовлияние цен в 7 городах, главных городских центрах (Актюбинск, Караганда, Шымкент, Актау, Оскемен, Нур-Султан и Алматы), чтобы понять, существует ли единый казахстанский интегрированный рынок, а затем изучили воздействие политических событий и монетарной политики на рынки недвижимости.

Из этих тестов следовало, что некоторые сегменты рынка недвижимости ведут за собой другие его части, но в целом, региональные рынки недвижимости слабо связаны между собой. (График 2)

График 2.

Возможно, это объясняется большой протяженностью страны и тем, как экономический бум по-разному затронул уже урбанизированные территории и отдаленные регионы. Казахстан – очень обширное государство, оно занимает девятое место в мире по площади, а климатические и культурные различия внутри него вызывают дополнительную фрагментацию рынка. Кроме того, как и другие страны, ранее входившие в состав Советского Союза, Казахстан пережил начальный упадок, последовавший сразу после падения коммунизма, который гораздо больше поразил самые отдаленные промышленные регионы, нежели урбанизированные территории. Концентрация жилого фонда и особенно нового строительства в выше названных центрах (Алматы, Нур-Султан), без сомнения, увеличило разрыв между различными регионами страны.

Что касается теста о том, в какой степени изменение цен зависит от правительственных мер, результаты показали, что рынок слабо реагирует на политические вмешательства, будучи очень фрагментированным и зависящим в основном от локальных факторов.

В литературе, описывающей механизмы рынка недвижимости, говорится о том, что цены на жилье зависят от финансовых индексов, таких как процентная ставка, уровень инфляции и предложение кредитов. Колебание макроэкономических показателей не влечет за собой мгновенного изменения цен на недвижимость, и что, в отличии от рынка ценных бумаг, он демонстрирует некоторую замедленность, иначе говоря, сопротивляемость к снижению в результате изменения спроса и предложения. Несмотря на влияние монетарной политики на состояние жилищного фонда, оно все-таки остается малозначительным в данной стране, поскольку ему препятствуют другие факторы, среди которых явления политического характера.

Эта территориальная неоднородность рынка недвижимости и сопротивление по отношению к мерам правительства и монетарной политики являются поводом для озабоченности со стороны центрального банка National Bank of Kazakhstan, главная цель которого состоит в том, чтобы поддержать экономическую стабильность и контролировать инфляцию. За последние 20 лет общий жилой фонд и инвестиции в строительство выросли в геометрической прогрессии и продолжают расти, оказывая немаловажное влияние на экономику страны, которая тем не менее остается переходной экономикой, тесно связанной с нефтяным рынком, а значит, высоко цикличной и трудно прогнозируемой. 

Исследование взаимосвязи между жилищным фондом и макроэкономическими индексами до сих пор проводилось в основном в развитых странах, которые почти всегда предоставляют подробные данные и точные оценки стоимости недвижимости во времени и по городам, что позволяет легко оценить в денежном выражении жилищный фонд страны. Но если важно проанализировать взаимосвязь между макроэкономическими показателями и ситуацией на рынке недвижимости, чтобы лучше понять динамику развития страны, тем более важно углубленно изучить эту динамику в переходных экономиках, в которых колебания могут оказаться еще более экстремальными. Республика Казахстан прекрасно подходит для этого исследования, поскольку она отражает все характеристики переходной экономики и в то же время в отличие от других развивающихся стран представляет обновленные и доступные данные.

Таким образом, это исследование представляется важным, поскольку оно показывает насколько сложна динамика переходной экономики, на которую оказывают влияние факторы нестабильности и в которой сбережения граждан находят свое применение в сфере недвижимости, считающейся наиболее надежной независимо от денежно-кредитных или правительственных мер.

Январь 2020