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Der Anstieg der Mietzinse lässt nach, aber der Kauf wird immer teurer | von Barbara Benini

Der Wohnungskauf kostet in Deutschland immer mehr. Wer sich hingegen für die Miete entscheidet, erlebt eine Bremsung der Preise. Das ist in wenigen Worten das Bild, das uns der Wohnungsmarkt Deutschland des Immobilien-Beratungsunternehmens JLL für die zweite Hälfte 2021 liefert, wobei die acht wichtigsten Städte unter die Lupe genommen wurden: Köln, Hamburg, Leipzig, Düsseldorf, Stuttgart, Berlin, Frankfurt und München.

In der zweiten Hälfte des Vorjahres ist der Wohnungsmarkt durchschnittlich um 2 % gewachsen, was eine beachtliche Verlangsamung im Vergleich zu den 4,8 % des vorigen Zeitraums bedeutet, auch, wenn die Situation von Stadt zu Stadt unterschiedliche Abstufungen aufweist. Während Berlin, Leipzig, Hamburg und Düsseldorf die Tendenz zur Anhebung der Mieten beibehalten haben, zeigte München Anzeichen für eine Sättigung. Stuttgart und Frankfurt hingegen verzeichneten einen beachtlichen Rückgang der Preise. Anders ist die Lage wiederum für Neubauten, für die die Mieten in den berücksichtigten Städten im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt weiterhin konstant steigen, allen voran in Berlin: Hier haben die Monatsmieten 24 Euro pro Quadratmeter erreicht.
Eine sehr dynamische Entwicklung gab es bei den Kaufpreisen der Eigentumswohnungen, wobei der höchste Anstieg in Leipzig stattfand, wo er +11,4 % im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt ausmachte.

Insgesamt hat der Markt der Investitionen in Wohnungen in Deutschland 2021 Rekordvolumen erreicht und einen Umsatz von 49 Milliarden generiert: Ein Nettoanstieg sowohl im Vergleich zu 2020 (+128 %), als auch im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt. Ein Anstieg, der vor allem von den großen Transaktionen wie der Übernahme von Deutsche Wohnen seitens Vonovia (der allein 23,5 Milliarden wert ist), der Abtretung seitens der schwedischen Immobiliengesellschaft Akelius ihres gesamten Portfolios in Deutschland mit 14.050 Wohnungen in Heimstaden und des vom Land Berlin getätigten Kaufs der Wohnungen von den Immobiliengesellschaften Deutsche Wohnen und Vonovia um ungefähr 2,5 Milliarden Euro generiert wurde.

Wenn wir uns die einzelnen örtlichen Situationen genauer ansehen, wird die Erweiterung des Wohnungsangebots in Köln durch die Verfügbarkeit von Baugrundstücken und den starken Anstieg ihrer Preise behindert. Dennoch sind die Baugenehmigungen vor Kurzem dank der Genehmigung der fast 4.000 Projekte, die auf die Lizenz warteten, um 35 % gestiegen. Ein Anstieg, der zu fast 9.000 genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen geführt hat, die in Kürze auf dem Markt verfügbar sein sollten. Dennoch weist Köln aufgrund des niedrigen Anteils an fertiggestellten Errichtungen einen der höchsten Unterschiede zwischen Angebot und Nachfrage auf.
Der Wohnungsimmobilienmarkt in Köln ist weiterhin sehr dynamisch. Die Preise sind in der zweiten Hälfte des Jahres 2021 durchschnittlich um 12,6 % gestiegen und im Moment zahlt man für Wohnungen in Köln durchschnittlich ungefähr 5.000 Euro pro Quadratmeter.
Bei den Mieten betrug der durchschnittliche Anstieg 3,9 % auf jährlicher Basis und 5,1 % auf Fünfjahresbasis, der bisher prägende Schwung hat daher ein wenig nachgelassen.

Was Hamburg betrifft, hat die Stadtverwaltung den Bau von 10.207 neuen Wohnungen genehmigt und das Niveau des Jahres 2021 ist ausreichend, um den Bedarf nach weiteren Wohnungen in den kommenden Jahren zu decken: durchschnittlich +7.235 Wohnungen jährlich). Letztendlich ist das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage in Hamburg relativ ausgewogen, ein Element, das Grund zum Optimismus gibt.
Der Anstieg der durchschnittlichen Kaufpreise in Hamburg ging in der zweiten Hälfte des Jahres 2021 weiter. Mit einem Anstieg um 7,8 % (6.210 Euro pro Quadratmeter) lag er unter dem des gleichen Zeitraums des Vorjahres (+17,6 %), aber nur knapp unter dem Fünfjahresdurchschnitt von 8,7 %.
Auch die Mieten werden erhöht: Die durchschnittliche Miete wurde um 3,8 % in der zweiten Hälfte des Jahres 2021 erhöht, was dem Anstieg des Schnitts der letzten fünf Jahre entspricht.

Dank der hohen Anzahl an fertiggestellten Wohnungen und von der Stadtverwaltung erteilten Baugenehmigungen ist Leipzig noch in der Lage, die Nachfrage nach Wohnungen zu decken. Da die Zahl der freistehenden Wohnungen in den letzten Jahren nach und nach gesunken ist, konzentriert sich die Erweiterung des Angebots in Leipzig immer mehr auf die Errichtung neuer Wohnungen. Diese Entwicklung spiegelt sich auch in den Mieten von Neubauten wider, die auf ungefähr 11,50 Euro pro Quadratmeter in der zweiten Hälfte des Jahres 2021 gestiegen sind. Insgesamt sind die Mieten auf dem Leipziger Wohnungsmarkt in der zweiten Hälfte des Jahres 2021 durchschnittlich um +5,3 % gestiegen.
Auch die Preise der Eigentumswohnungen steigen, so sind sie um ungefähr 6 Prozent höher als 2020, das heißt, fast um das Doppelte im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt. Dennoch stellen die 3.100 Euro pro Quadratmeter, die man durchschnittlich zahlt, den niedrigsten Wert im Vergleich zwischen den acht untersuchten Städten dar.

In Düsseldorf ist das Fertigstellungsniveau ungefähr auf dem Stand von 2020, auch, wenn Düsseldorf im Vergleich zwischen den „Big 8“ ein sehr ausgewogenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage aufweist und erwartet wird, dass die letztgenannte bis 2035 weiter wächst.
In der zweiten Hälfte des Jahres 2021 betrug der Anstieg der Preise der Eigentumswohnungen in Düsseldorf 14,0 %, die jetzt 5.060 Euro pro Quadratmeter betragen (+4,0 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres und +6,5 % jährlich im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt).
Das Niveau der Monatsmieten in Düsseldorf lag in der zweiten Hälfte des Jahres 2021 im Vergleich zum Vorjahr gleichbleibend bei 12,00 Euro pro Quadratmeter, während der Fünfjahresdurchschnitt um 3,7 % gewachsen ist.

Werfen wir einen Blick auf Stuttgart: Die Stadt erlebt im Moment einen mäßigen Anstieg der Nachfrage, die im letzten Jahrzehnt aufgrund des Bevölkerungswachstums eindeutig das Angebot überholt hat. Die Verdichtung und die neuen Stadtentwicklungspläne sollten in der Lage sein, Abhilfe für diese Situation zu schaffen. Außerdem beabsichtigt das Stuttgarter Modell, die Entwicklung von in erster Linie dem Wohnbau gewidmeten Baugrundstücken in Gebieten außerhalb der Stadt zu fördern. Die für die Errichtung von Wohnungen beworbenen Grundstücke bieten ein Potential von etwa 2.109 neuen Wohnungen jährlich, das sind durchschnittlich 33 Wohnungen pro 10.000 Einwohner.
In der zweiten Hälfte des Jahres 2021 entsprach der Anstieg von 7,2 % der durchschnittlichen Kaufwerte im Wesentlichen dem Fünfjahresdurchschnitt (+7,4 %) und lag deutlich über dem des Vorjahres, in dem ein Anstieg von +4,2 Prozent verzeichnet worden war. Die durchschnittlichen Monatsmieten hingegen blieben in der zweiten Hälfte del 2021 unverändert im Vergleich zum Vorjahr.

Was die Hauptstadt betrifft, war der Berliner Immobilienmarkt 2021 extrem dynamisch. Hier verzeichnete der Markt der Investitionen in Wohnungen das Rekordergebnis von 26,2 Milliarden und auch die Nachfrage nach Mietwohnungen erhielt kürzlich nach einem Jahr 2020, in dem die Einschränkungen der Mobilität aufgrund der Pandemie und der Rückgang des Angebots den Elan des Marktes stark gedämpft hatten, neuen Aufschwung. Dennoch wurde die Errichtung von Neubauten kürzlich gebremst. Nachdem 2019 ein Spitzenwert von ungefähr +19.000 erreicht wurde, sank die Zunahme der Anzahl an fertiggestellten Wohnungen 2020 auf +14.500. Mittelfristig sollte das Fertigstellungsniveau nicht stark vom aktuellen abweichen, da die Anzahl der Baugenehmigungen in der jüngsten Vergangenheit abgenommen hat.
Die Kaufpreise der Wohnungen in Berlin nehmen weiter zu. In der zweiten Hälfte des Jahres 2021 ist der durchschnittliche Preis um 11,6 % im Vergleich zum Vorjahr gestiegen – ein doppelt so hoher Anstieg wie im ersten Halbjahr des Vorjahres (+6,0 %) und eine Zunahme um 2,4 Prozent im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt.
Eine Zunahme gab es im Vergleich zur ersten Hälfte des Jahres 2020 auch bei den Mieten, die um 4,1 % gestiegen sind, während sie im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt (+8,0 Prozent) deutlich verlangsamt wurde.
Was die Eigentumswohnungen betrifft, ist der Durchschnittspreis in der zweiten Hälfte des Jahres 2021 um 11,6 % im Vergleich zu 2020 gestiegen, was eine Verdoppelung im Vergleich zum ersten Halbjahr des Vorjahres (+6,0 %) und einen Anstieg von 2,4 Prozent im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt bedeutet. Die Anstiege sind auf alle Marktsegmente verteilt.

Mit einem Wachstum der Bevölkerung um ungefähr 8,9 % zwischen 2013 und 2020 wuchs die Bevölkerung in Frankfurt nach Leipzig am stärksten unter den acht Großstädten. Dennoch gab es 2021 – auch infolge der Pandemie – einen Rückgang der Einwohnerzahl. In jedem Fall wird die hohe Attraktivität von Frankfurt als Finanz- und Geschäftszentrum langfristig zu einem Bevölkerungswachstum führen. Diese Situation spiegelt sich auch bei der hohen Nachfrage nach neuen Wohnungen von jetzt bis zum Jahr 2030 (zwischen 51 und 88 pro 10.000 Einwohner pro Jahr) ebenso wie im Niveau an Fertigstellungen (56 Wohnungen pro 10.000 Einwohner 2020) wider.
Der Wohnungsmarkt in Frankfurt hat in der zweiten Hälfte del 2021 einen weiteren Anstieg der Durchschnittspreise um +5,3 % (6.900 Euro pro Quadratmeter) verzeichnet. Im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres (+11,8 %) und zum Fünfjahresdurchschnitt (+10,6 % jährlich) hat sich der Rhythmus halbiert, aber die Preise steigen weiterhin beachtlich an.Die Mieten hingegen sinken: Sie wurden um 3,1 % im Vergleich zum Vorjahr (+4,2%) und zum Fünfjahresdurchschnitt gesenkt. Es handelt sich um einen beachtlichen Rückgang, vor allem in der hohen Preisklasse, bei der der Anstieg von +2,3 % im Jahr 2020 auf -5,8 % fiel und der Rückgang in den letzten fünf Jahren +5,3 % betrug.

In München bleiben die stabilen Einwohnerzahlen und der Wohnungsmangel in den zentralen Wohngegenden die Motoren, die die hohe Nachfrage an Wohnungen antreiben, während die Errichtung von Wohnungen in der Stadt zu einem deutlichen Wandel bestimmt ist. So werden mehr Mietwohnungen als Eigentumswohnungen zur Verfügung stehen, auch angesichts der Tatsache, dass die Stadtverwaltung entschieden hat, dass bei den neuen Bauprojekten 80 % aller neuen Wohnungen vermietet werden müssen. Der Unterschied zwischen Nachfrage und Angebot bleibt weiter hoch, da jährlich ungefähr 9.700 neue Wohnungen bis 2030 erforderlich sind, ein Wert, der weit vom aktuellen Fertigstellungsniveau entfernt ist. Da daher die aktuelle Verfügbarkeit nicht ausreicht, um die selbsterklärten Ziele von 120.000 Wohnungen bis 2030 zu erreichen, gibt es keine Alternative zu einer weiteren Expansion der Errichtung einer großen Anzahl neuer Wohnungen am Stadtrand.
In der zweiten Hälfte des Jahres 2021 sind die Kaufpreise in München um +12,7 % jährlich gestiegen, der Aufschwung hat sich daher im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Jahres 2020 (+6,4 %) verzweifacht und ist auch im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt (+7,3 % jährlich) stark gestiegen.
Was hingegen die Wohnungsmieten betrifft, verliert der Münchner Markt an Elan. In der zweiten Hälfte des Jahres 2021 sank das durchschnittliche Wachstum auf +1,7 %, während es im Vorjahr noch +2,8 % betrug und der Fünfjahresdurchschnitt sogar bei +5,1 % jährlich lag.

April 2022